农村建房相关法律法规解答

近年来，随着乡村经济的快速发展，许多农村自建房改扩建后用作饭店、民宿、超市等经营场所，这些自建房往往缺乏专业设计，施工不规范，安全隐患突出。农村建房有哪些法律法规，违反相关规定有什么法律责任？

问一：违反“八不准”规定需要承担哪些法律责任？

（一）不准占用永久基本农田建房《中华人民共和国土地管理法》规定，国家实行永久基本农田保护制度。永久基本农田划定后，除国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目经国务院批准可以占用外，任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。

根据上述规定，基本农田除法定情形并经国务院批准可以作为建设用地外，只能作为耕地使用。违法占用永久基本农田建房，不符合土地利用总体规划。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条的规定，未经批准，违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。《中华人民共和国土地管理法》第七十八条规定，农村村民非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。因此，不管是农村村民还是其他主体非法占用永久基本农田建房，均面临被拆除建筑物和其他设施的处罚。另外，《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定：违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，非法占用基本农田5亩以上或者其他耕地10亩以上的，属于数量较大。所以，非法占用基本农田5亩以上或者其他耕地10亩以上建设的，造成种植条件毁坏的，涉嫌非法占用农用地罪，要依法追究刑事责任。

（二）不准强占多占耕地建房

这里包含两个方面，一是强占耕地建房，即未经合法审批占用耕地建房，二是多占耕地建房，即超出了合法批准面积。强占耕地建房，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条、第78条规定处罚。多占耕地建房，多占的部分也属于未经批准占用。农村村民建住宅多占的，以非法占用土地论处，适用《中华人民共和国土地管理法》第七十八条第一款规定处罚；其他主体多占的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十七条规定处理。

（三）不准买卖、流转耕地违法建房《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条规定，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条规定，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。随着农业规模化种植的推进，流转耕地的情况在农村非常普遍，但最重要的原则之一是不能改变土地的农业用途。买卖、流转耕地非法建房的行为是违法的。

对非法买卖土地的，《中华人民共和国土地管理法》第七十四条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《中华人民共和国土地管理法》第八十二条规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

《中华人民共和国农村土地承包法》第六十三条规定，承包方、土地经营权人违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关主管部门依法予以处罚。该法第64条规定，土地经营权人擅自改变土地的农业用途、弃耕抛荒连续两年以上、给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境，承包方在合理期限内不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。土地经营权人对土地和土地生态环境造成的损害应当予以赔偿。另外，按照最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，非法转让、倒卖基本农田达到5亩以上、一般耕地达到10亩以上、非法获利达到50万元以上，或具有其他恶劣情节的，要依法追究刑事责任。非法转让集体土地行为的主要表现形式有：（1）将农民集体的土地使用权出让给单位或者个人进行非农业建设；（2）将农民集体的土地使用权有偿或者无偿地转让给单位或个人进行非农业建设。

（四）不准在承包耕地上违法建房《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村土地承包法》规定，承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务，未经依法批准不得将承包地用于非农业建设。擅自将承包地用于非农业建设的，属于非法占地行为，对建设主体依照《中华人民共和国土地管理法》第七十七条、第78条等有关规定处罚。按照《中华人民共和国农村土地承包法》规定，承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求赔偿由此造成的损失。

（五）不准巧立名目违法占用耕地建房

这里的“巧立名目”并不是法律概念，而是实际中遇到的情况太多且千差万别，无法概括或列举，此处用了“巧立名目”一词。在自然资源部、农业农村部农村乱占耕地建房问题专项整治有关工作新闻发布会上，相关人员解读时指出，乡村振兴“美丽乡村”“新农村建设”“设施农业”、易地扶贫、移民搬迁等涉及非农业建设的，均须依法办理用地审批手续。针对这些情况作出禁止性的规定，旨在防止再出现以各种名义未经批准占用耕地搞休闲、旅游、养老等非农业产业的现象。但是，不管如何“巧立名目”，只要未经批准占用耕地建房的，均应依照《中华人民共和国土地管理法》等有关规定处罚。

（六）不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。已经拥有宅基地的农户，不得再占用土地建房。农村村民出卖、出租、赠予住宅以后，再申请宅基地的，不予批准。没有宅基地但符合当地宅基地分配条件的农户，需要建房的，必须按照程序提出宅基地和建房申请，经过批准后使用宅基地来建房。在审批中原则上优先使用村内空闲地、未利用地，尽量少占和不占耕地。确实需要占用耕地建房的，必须按照规定的程序依法经过审批以后才能在批准的土地上建房，不得未批先建、边报边建、少批多建。违反“一户一宅”规定占用耕地建房，不可能获得批准，因此实质上属于未批先建，应依照《中华人民共和国土地管理法》第七十八条的规定处罚。

（七）不准非法出售占用耕地建造的房屋

这条“不准”与其他七个“不准”不同，其他七个“不准”均是不准建房，这个“不准”是针对“出售房屋”的行为。违法占用农民集体所有的土地特别是耕地建的房屋属于违法建筑，相关买卖行为不受法律保护，不能办理不动产登记。因此，应予以禁止。实践中，小产权房以及农民在自己耕地上建设房屋出售给他人即应属于此类。该类房屋的买卖行为不受法律保护，不能办理不动产登记，其占地未经批准，属于非法占地行为，应依照《中华人民共和国土地管理法》规定处罚，但对出售行为，因属于民事行为，应按照《中华人民共和国民法典》的规定处理。

（八）不准违法审批占用耕地建房

《中华人民共和国土地管理法》对用地审批规定了明确的机关、程序。《中华人民共和国土地管理法》第七十九条规定，无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，非法批准征收、使用土地行为，永久基本农田达到10亩以上、一般耕地达到30亩以上的，以及虽未达到上述标准，但造成直接经济损失30万元以上，造成耕地大量毁坏等恶劣情节的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员要依法追究刑事责任。

问二：对非法占用永久基本农田发展林果业或者挖塘养鱼的，如何处罚？

新修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按占用面积处耕地开垦费2倍以上5倍以下的罚款；破坏种植条件的，依照《中华人民共和国土地管理法》第七十五条的规定处罚。

问三：村干部有没有管地的权力和责任？

《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《中华人民共和国村民委员会组织法》第八条规定，村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。根据上述法律规定，村民委员会有管理本村集体土地的职责。对违法占地、破坏农用地、非法采矿等行为，村干部有巡查、制止和报告职责，如不履职尽责，可依据《中国共产党纪律处分条例》《中华人民共和国公职人员政务处分法》追责问责，给予处分。《中国共产党纪律处分条例》第一百二十一条：工作中不负责任或者疏于管理，贯彻执行、检查督促落实上级决策部署不力，给党、国家和人民利益以及公共财产造成较大损失的，对直接责任者和领导责任者，给予警告或者严重警告处分；造成重大损失的，给予撤销党内职务、留党察看或者开除党籍处分。《中华人民共和国监察法》第十五条：监察机关对下列公职人员和有关人员进行监察：（五）基层群众性自治组织中从事管理的人员。《中华人民共和国公职人员政务处分法》第二条：本法所称公职人员，是指《中华人民共和国监察法》第十五条规定的人员。《中华人民共和国公职人员政务处分法》第二十二条：基层群众性自治组织中从事管理的人员有违法行为的，监察机关可以予以警告、记过、记大过。基层群众性自治组织中从事管理的人员受到政务处分的，应当由县级或者乡镇人民政府根据具体情况减发或者扣发补贴、奖金。

问四：对临时用地有什么法律规定？

《中华人民共和国土地管理法》第五十七条规定：建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关自然资源主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。

问五：“土地流转”和“土地买卖”的区别？

随着规模农业、机械化的兴起，土地越来越值钱了。再加上不少农民进城，自家的土地闲置下来，就有人盘算起了自己的“致富经”。可这经却被念歪了，借土地流转之名，行土地买卖之实。但实际上，土地流转和土地买卖完全是两码事，一个是国家大力提倡的土地政策，一个则是明显的违法行为。土地流转和土地买卖，存在明显的界限，大家一定要弄清楚，不然一不小心，可能就要受到国家法律的处罚了。土地是农民的命根子，对于赖以生存的土地，不仅要珍惜，更要合法利用。

（一）土地流转概念：土地流转是近年来国家大力推动的一项农业政策，通过转包、入股、合作、租赁等方式出让农村土地经营权，是对农村集体土地经营权的流转，不涉及所有权的转移，土地仍归村集体所有。用途：按法律规定，流转的农用地也只能用于农业开发，不能改作他用。费用：每年要向土地所有者缴纳租金或一次性付清多少年的租金。（二）土地买卖是违法行为土地买卖主要是农民将农村土地以商品的形式出售给其他非农业企业或个人用于修建房屋、厂房、开采矿物等行为。擅自将自己的土地承包权、经营权进行了出售。我国《中华人民共和国土地管理法》明确规定，土地属于国家或集体所有，单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。也就是说，农民对于土地只享有承包权和经营权，而没有所有权，无权买卖。而经营权也不是想卖就卖的。《中华人民共和国土地管理法》第七十四条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。